Собираетесь купить (продать) квартиру (дом) и уже договорились с продавцом (покупателем) обо всех условиях покупки. Для того чтобы все договоренности остались в силе, целесообразно зафиксировать их в предварительном договоре купли-продажи квартиры (дома).
В предварительном договоре описываются условия будущего договора купли-продажи квартиры (дома). Он позволяет закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем заключить сделку нельзя.
Например:
— у продавца не готов полный комплект документов, необходимых для продажи квартиры, и на их сбор требуется время;
— покупателю необходимо время для сбора достаточной денежной суммы.
Зафиксированная в договоре цена не подлежит изменению в одностороннем порядке, т.е. покупатель обязан купить, а продавец продать квартиру по цене, указанной в предварительном договоре. Изменить условия будущего предварительного договора можно только по взаимному согласию. Для этого следует заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, прописав в нем новую стоимость квартиры.
Отказаться от заключения будущего договора можно лишь по обоюдному согласию.
Если одна из сторон передумала заключать договор купли-продажи, то вас могут принудить к заключению такого договора в судебном порядке и потребовать возмещения убытков.
В предварительном договоре обязательно должны быть указаны:
— точные данные о квартире и ее местонахождении: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес квартиры;
— стоимость, по которой будет продана или куплена квартира;
— перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой, если такие лица отсутствуют, то рекомендуем указать это в предварительном договоре.
Если какое-либо из этих условий не согласовано в предварительном договоре, то он признается незаключенным и не порождает никаких последствий (нельзя потребовать заключения основного договора).
Можно предусмотреть иные условия, которые не являются обязательными (порядок расчетов, распределение расходов по государственной регистрации будущей сделки, срок заключения основного договора, ответственность сторон и др.), но несогласованность этих условий не влечет признания договора незаключенным.
Гарантией может выступать обеспечительная сумма, которую одна сторона перечисляет другой. В свою очередь сторона, получившая обеспечительную сумму, обязуется вернуть ее в установленный срок (например, не позднее 10 банковских дней с момента заключения основного договора).
К обеспечительной сумме не применимы правила, предусмотренные для задатка. Это значит, что, если продавец отказался от заключения договора, покупатель не может требовать возврата переданной ему суммы в двойном размере.
Также можно предусмотреть в предварительном договоре неустойку в виде штрафа за уклонение от заключения договора для обеих сторон.
Алла Катион, нотариус.
